Застройщик "Лидер" (Россия, Москва) - Вся правда о ФСК "Лидер" - пропасть между обещаниями и реальностью

Я являюсь собственником квартиры в ЖК M-House от застройщика ФСК "Лидер". Цель моего отзыва - поделиться нашим не очень хорошим опытом, сформировать правильные ожидания у планирующих купить или уже купивших у данного застройщика квартиру. Я не претендую на исчерпывающую информацию, т. к. это лично наш опыт и наше восприятие. Но если вкратце о застройщике - его обещания и, как следствие, наши ожидания сильно расходятся с реальностью. 1) Сроки введения дома в эксплуатацию. По договору дом должны были ввести в эксплуатацию 01.01.2015, официально так и ввели, но очевидно, что дом ввели в эксплуатацию только на бумаге, т. к. за просрочку пени платить не хочется. Введение дома в эксплуатацию означает, что должны быть выполнены строительно-монтажные работы, осуществлена проверка функционирования инженерных коммуникаций, заключены договора на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций, завершено благоустройство придомовой территории и тп. По факту: отделка последних секций закончилась только в августе (!), пуско-наладочные работы по лифтам проводились в мае, систему пожарной безопасности подключили в июле, ВНИМАНИЕ(!) горячую воду дали в начале октября (!!!), более или мне приличный вид придомовая территория обрела в июле. 2) Сроки передачи квартиры собственникам. Введение дома в эксплуатацию не означает, что застройщик сразу после этого выдаст вам ключи от квартиры. В нашем случае "Лидер" взял себе запас в полгода, т. е. рекламные баннеры гласили, что дом сдают в конце 2014, в ДДУ срок ввода в эксплуатацию такой же, а вот срок подписания акта приема-передачи квартиры собственникам - не позднее 30 июня 2015, т. е. вполне комфортный люфт для застройщика, чтобы анонсировать скорую сдачу дома и привлечь деньги, а потом спокойно себе все доделывать. При этом при покупке квартиры на вопрос, а на что полгода, отвечали, что на всякий случай, т. к. квартир много, всем за день не передашь, но не переживайте, квартиру вы получите намного раньше. По факту: в доме 7 секций, ключи от 6 и 7 секций начали выдавать с апреля, от 4 и 5 - с мая, от 1,2 и 3 - с июня. 3) Лишние метры. При покупке квартиры на этапе строительства в ДДУ есть пункт о том, что площадь и стоимость квартиры могут измениться по окончании строительства. При покупке мы спросили порядок отклонения, нам сказали - в пределах 1 кв. м, при большой площади - максимум 1,5-2 м. По факту нам пришлось доплачивать около 650 тыс руб за 4,6 кв. м, в некоторых квартирах площадь увеличилась на 6м и доплата была 1 млн. руб. В ДДУ условие, что оплатить нужно в течение 15 дней с момента выставления требования, нам такое письмо пришло в конце марта, но мы сразу платить не стали - ключи от нашей секции выдавали в июне, вот в июне мы и заплатили. Без оплаты лишних метров ключи от квартиры не выдавали. Стоит ли говорить, что многим, особенно ипотечникам, такую сумму в короткий срок не раздобыть (банк денег на лишние метры уже не даст), нам лично пришлось отодвинуть начало ремонта(( Также отмечу, что многие стали сомневаться в том, действительно ли есть столько лишних метров, сколько предлагает оплатить застройщик: мы квартиру перемеряли - она действительно увеличилась, метры в основной площади совпали. Зато не совпала площадь лоджии - застройщик нам сказал, что она увеличилась с 3,7 до 4 кв. м, а по факту она так и осталась 3,7. И такая же ситуация во всех квартирах. Лоджия идет с коэф. 0,5, поэтому мы переплатили за 0,15 кв. м. 4) Компенсация затрат застройщика. В ДДУ есть пункт о том, что с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи покупатель обязан компенсировать затраты застройщика на управление домом, его содержание и тп, т. е. за тот период, что вы не являетесь владельцем и не пользуетесь квартирой вы обязаны заплатить застройщику, точнее компенсировать его якобы затраты. По закону обязанность нести затраты по эксплуатации возникает с момента возникновения права собственности, т. е. по сути этот пункт противоречит закону, но застройщику плевать: пока не оплатите эти затраты - вам ключи не дадут. Сами затраты складываются из тарифа на коммунальное обслуживание - в нашем доме это 49 руб. в месяц за кв. метр площади квартиры. Еще один интересный момент - сам факт наличия затрат, которые требуется компенсировать, лично нам застройщик подтвердить не смог: мы официально запросили у него документы, подтверждающие факт затрат и расчет суммы по выставленному нам счету (у нас это была 31 тыс. руб), застройщик ответил нам: 1) есть тариф, где расписано, что входит в эти 49 рублей за метр (а туда входит травля крыс, содержание диспетчерской службы, которая по факту заработала только летом, затраты на содержание лифтов, сантехников и тп, в общем, учитывая состояние дома на момент его ввода в эксплуатацию, очевидно, что там таких затрат с начала года не было! + этот тариф действует с 1 апреля, а нам считают по нему с 1 января); 2) за подтверждением затрат по тарифу обратитесь в УК (она назначена самим застройщиком). Мы пришли в УК с письмом от застройщика и просьбой подтвердить сумму затрат с начала года, в УК сказали, что никакие документы, подтверждающие фактические затраты с 01.01.2015 года нам не покажут, и вообще это вопрос не к УК, они тут не причем, они просто деньги собирают по поручению застройщика. Звоним застройщику - мол что за футбол, отвечают - ниче не знаем, ответ согласован с высшим руководством, вам должны в УК все показать и предоставить, это они отвечают за эксплуатацию дома. Замкнутый круг. В общем, этот пункт по компенсации затрат застройщика по мнению большинства юристов незаконный, по здравому смыслу тоже, да ещё и подтвердить затраты никто не в состоянии. Но все таки будьте готовы, что за то время, что вы своей квартирой не владеете - вам все равно придётся заплатить застройщику, этого не избежать и в суде не оспорить. Мы с ФСК-Лидер судились, в том числе по этому пункту. Суд первой инстанции признал этот пункт незаконным обогащением и постановил застройщика вернуть нам эти деньги. Но застройщик подал аппеляцию и уже в Мосгорсуде признали этот пункт законным. Ещё до заседания меня юрист предупредила, что за последний год в Мосгорсуде практика сложилась в пользу застройщика и сломать ее уже практически нереально. Поэтому сейчас застройщики с ещё большим рвением, почувствовав поддержку судотворцев, будут этот пункт использовать. У нас эта сумма составила 31 тыс. рублей, но ничего застройщикам не мешает ее увеличить в несколько раз. Поэтому если есть возможность - лучше на стадии подписания ДДУ этот пункт исключить, потому что размер возможных якобы затрат застройщика, которые вам потом придётся компенсировать, нигде не оговаривается и ограничивается лишь жадностью застройщика. А ещё лучше - выбирать добросовестного застройщика, который не пытается незаконно обогатиться за счёт дыр в законах. 5) Состояние квартиры. Квартиры застройщиком сдаются с расчетом "все равно вы все переделывать будете". От части так оно и есть. Но, на мой взгляд, это не повод сдавать квартиру с погнутой держащейся на соплях входной дверью с дыркой вместо глазка (дверь же мы всё равно менять будем) и прочими недоделками, учитывая, что дом позиционируется как комфорт-класс и квартиры далеко не бюджетные. Вот некоторые недостатки, которые были у нас: гнутая, сломанная входная дверь, не проклеена гидроизоляция в ванной, не заделаны на потолке дырки возле вентиляционной трубы, не заделаны стыки над окнами, треснутая гофра на трубе отопления, плохо заделан технический проем в стене в соседнюю секцию (квартира соседняя видна через щели между блоками), плохо отрегулирована фурнитура на окнах и лоджии, грязные окна (нет возможности проверить их на наличие трещин), пожарная система не подключена, шлангов пожарных нет (нам пытались в УК на это замечание сказать, мол вы квартиру принимаете, а пожарная система сюда не относится- да-да, пожарная система должна была быть подключена и проверена еще при вводе дома в эксплуатацию!) и тп. В принципе, на все можно было бы и забить (кроме окон, т. к мы их менять не планировали), но возмущает сам подход застройщика - на отстань. В общем, окна и стены есть, на том спасибо. В конце отзыва несколько фото с приемки нашей квартиры)) Лично мы официально отправили отказ от приемки квартиры застройщику с требованием устранить недоделки, нам все устранили и официально пригласили второй раз на приемку. А те, кто написал замечания при приемке и просто на месте отдал их УК, потом сами бегали за УК с требованием устранить замечания, УК часто динамила, устраняла недостатки частично и тп. И еще при покупке квартиры в новостройке нужно быть готовым к тому, что в вашей квартире во время стройки будут писать и какать: вот мы наведались в квартиру до приемки (все квартиры открытые стоят - заходи кто хочешь) и обнаружили на балконе кучу г*вна. В некоторых квартирах, по словам соседей, сильный запах мочи. Но хочу отметить, что в доме есть серьезные проблемы: - во многих квартирах зимой были проблемы в отопительной системе - батареи еле теплые, в квартирах холодно. Проблему УК решать не спешила, не смотря на многочисленные жалобы - это был косяк/просчет при строительстве и нужно было капитальное решение, на которое очень не хотелось тратиться, вот УК и тянуло пока отопительный сезон закончится и проблема решится сама собой, с большим опасением ждем новый отопительный сезон; -еще была квартира с промерзающей стеной (на тепловизоре она вся синяя) - ошибка застройщика при возведении стен и отделке фасада, застройщик на требования жильцов устранить проблему не реагировал несколько месяцев, а меж тем за окном было -20, люди не могли ремонт доделать, тк в квартире холодно и на этой стене был просто лед; -во многих квартирах, где установленные застройщиком окна не менялись (у нас в том числе) - над окнами иней (проявился при сильном минусе) и очень сильно дует - некачественный монтаж и плохие уплотнители. Так же у нас в процессе ремонта обнаружилось что 2 окна из 4 установлены криво в двух плоскостях! И УК не сильно торопятся устранять косяки застройщика: мы 2 недели ждали пока к нам придет мастер, в итоге он пришел с одной отверткой (!) и оказалось, что для устранения проблемы ему ее недостаточно, а на вполне уместный вопрос, когда сделают (у нас из-за этого ремонт тормозится!) - нахамил нашему строителю и сказал мол сколько надо столько и подождете. и ещё во время ремонта у нас треснула рама на одном окне, а на другом- треснуло стекло. Мы грешили на строительную бригаду, но они утверждали, что их вины нет. В итоге мы вызвали опять оконщиков из УК, они пришли и даже спорить стали - гарантийный случай: рама треснула, по их словам, от удара при монтаже окна, просто трещина не сразу проявилась, а трещина на стекле - это брак при изготовлении стекла. Еще много проблем по самой территории: -застройщик анонсировал, что у нашего ЖК будет закрытая охраняемая территория, а на деле постоил все так, что загражения полностью не огораживают ЖК, на территорию может попасть любой желающий, из-за чего страдают детские площадки и другое общедомовое имущество, смысла в охране никакого нет; -вечно сломанный шлагбаум; -на подземный паркинг не работают лифты; -подъезды уже ободраны, лифты убиты (и, кстати, модели лифтов совсем не соответствуют красивым фото, которые застройщик показывал при продаже квартиры), из трех лифтов работают только два и то с перебоями (т. к. лифты sigma якобы редкие и проблемы с запчастями - уже два года достать не могут!), на лестничных площадках, ведущих к мусоропроводу нет плитки, там просто бетонный пол (по словам застройщика это не предусмотрено проектом!) и тд. УК все валит на застройщика и исправлять его косяки не торопиться уже второй год. В общем, условия дома совершенно не соответствуют тому, что ожидалось при покупке квартиры. 6) Управляющая компания Лидер-Эксплуатация (ЛЭ). Эту УК назначает застройщик на своих объектах. Ну что сказать про УК... Тариф на нашем объекте был назначен 49 руб за кв. м. в месяц. Темная история была со сменой УК: в июне префектурой был проведен конкурс на управление домом, в котором ЛЭ участия не принимала и вообще, как оказалось, о нем не знала. Выиграла его другая УК с тарифом на обслуживание 29 руб. Потом итоги этого конкурса отменили, т. к. он якобы был проведен с нарушениями, в сентябре 2015 был новый конкурс, который уже выиграла ЛЭ с тарифом 29 руб) неплохая разница с изначально назначенным тарифом, да? Потом, правда, осенью 2016 у нас состоялось общее собрание собственников, на котором сразу был набран необходимый кворум, и каким-то чудом большинство жильцов проголосовало за предложенное УК увеличение тарифа аж до 60 рублей за кВ. м. Видимо, люди надеялись на то, что при увеличении тарифа обслуживание станет лучше, но пока, что при 49 руб, что при 29 руб, что при 60 руб - разницы никакой! Еще неприятная была у нас история с приемкой квартиры: нам застройщик передал квартиру позже срока, прописанного в дду, тк долго устранял недостатки. В итоге, мы были не согласны с пунктом в акте о том, что претензий по срокам передачи квартиры не имеем, т. к претензии мы имеем и намерены отсудить у застройщика пени за просрочку. В УК, когда услышали, что мы от руки собираемся в акте писать несогласие - вырвали у нас акты и сказали, что не дадут ничего вписывать, их основной аргумент был в том, что с дополнительными записями в акте нам не выдадут свидетельство и мы к ним придем еще раз за чистыми актами, мол подписывайте без замечаний, а потом идите с какими угодно претензиями в суд. Потом еще предложили на своих экземплярах написать что угодно, а в их ничего не писать, и еще предложили, если мы настаиваем на внесении доп. записей, ехать подписывать акты на Мясницкую (в головной офис), тк им (УК) велено подписывать акты в первозданном виде, в общем, бред полный. В итоге, после долгих разборок мы написали во всех актах от руки свое несогласие и свидетельство о собственности получили без проблем! Тарифы, которые устанавливает УК - отдельный вопрос. Например, не смотря на то, что в квартирах стоят счетчики на отопление (которое еле еле) - в квитанции сумма стоит не по счетчику, а по нормативам (так же выгоднее УК - если все будут платить по реально потребленной энергии - получится намного меньше денег!). Вода горячая стоит каждый месяц по разному, в последней квитанции (июль 2016) по 250 руб за куб. м, при том что в Москве установлены тарифы по 150 руб (УК аргументирует тем, что у нас своя котельная и тарифы каждый месяц рассчитываются экономистами исходя из фактических затрат на обслуживание). И скажите - какой смысл иметь автономную котельную, если платить приходится дороже, чем всей Москве? По логике автономная газовая котельная должна обходиться намного дешевле! 7) Непостроенные объекты. Когда мы собирались покупать квартиру, нам рассказывали, что на территории дома предусмотрен и согласован с городом детский сад (пока, правда, не ясно, муниципальный или частный), а также в 100 метрах от дома будет построен многоуровневый паркинг на 800 мест (это была важная информация, т. к. у дома парковочных мест почти нет, паркинг подземный стоит как новая машина, да и мест там всего 300, при том что квартир 1000 - всем явно не хватит). По факту - садика не будет, а то, что строилось как парковка - в проект были внесены изменения, предусматривающие возможность переделать объект под офисное назначение. Полный облом) наобещали, заманили покупателей и всех кинули! 8) в ДДУ застройщик включает пункты, противоречащие законодательству РФ: про компенсацию затрат застройщика описала выше, но еще, например, там есть пункт о том, что в случае возникновения разногласий стороны должны решать вопросы в Мещанском суде, хотя по закону истец в праве выбирать сам, в какой суд обращаться: по месту жительства, по месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. Стоит ли говорить, что все дела, попадающие в Мещанский суд, безоговорочно и оперативно решаются в пользу застройщика (можно зайти на сайт Мещанского суда и там видно, что все дела в отношении АН Лидер, ФСК Лидер и "Лидер-эксплуатации" даже ведет одна судья - Дьячкова). 9) подписываясь под сотрудничеством с Лидером будьте готовы к проблемам с интернетом: доступ к вашему дому на длительный срок получит, скорее всего, лишь один провайдер. В нашем доме это АСВТ, от качества услуг которого все плюются + цены не самые демократичные, но уже 2 года альтернатив нет: АСВТ прокладывал к дому куммуникации и таким образом получил официальный монопольный доступ на оказание услуг интернета, тв и телефонии, другие провайдеры доступ к дому получить не могут, хотя от жильцов есть огромное количество заявок, УК не даёт им доступ, прикрываясь тем, что официально, чтобы к нам зашел другой провайдер, необходимо решение общего собрания собственников - аж 2/3 голосов, а это нереально( Вроде бы основные моменты изложила: сотрудничать ли с Лидером - решать Вам) Застройщик не идеальный, бывает и хуже, и такая уж у нас страна, что постоянно из кучи г*вна приходится выбирать меньшее г*вно. При всех проблемах - квартира у нас в собственности почти в обещанные сроки и в удовлетворителньном состоянии. Но застройщиком мы сильно разочарованы, наши ожидания были намного выше. Рекомендую ли я друзьям? Скажу честно, раньше я считала, что скорее да, чем нет, а потом я задала себе вопрос - когда я буду покупать следующую квартиру, пойду ли я к этому застройщику? Однозначно нет! С